Содержание
- Налоги с продажи квартиры и любой другой недвижимости: изменения 2017 года
- Если гражданин продал квартиру, нужно ли платить налог или можно его избежать?
- Какой способ уменьшения налога самый эффективный?
Реализация жилья или любой другой недвижимости может стать выходом из сложной финансовой ситуации или просто необходимостью. Нельзя точно назвать причины, по которым людям приходится расстаться с жилплощадью. Однако надо не стоит забывать, что такие действия – сделка, а в нашей стране они не просто регистрируются, в некоторых случаях они облагаются выплатами в казну.
Многие граждане недостаточно осведомлены в законодательных актах и порой не знают своих прав и обязанностей, когда дело доходит до выяснения, какой налог платится при продаже квартиры и насколько это обязательно.
В материалах данной статьи мы дадим ответы на важные вопросы: надо ли платить налоги при продаже квартиры или дома, если это нужно, то какие именно, когда платится пошлина и при каких условиях.
Налоги с продажи квартиры и любой другой недвижимости: изменения 2017 года
В конце прошлого года В. В. Путиным был сделан ряд поправок в закон, который регулирует обложение. Согласно им, произошли некоторые перемены в том, как высчитывается стоимость пошлины и какое жильё облагается выплатами.
Теперь в большинстве случаев граждане будут обязаны платить налог на доход с продажи жилья. Мы неспроста написали «в большинстве», все зависит от 2-х факторов:
- Того времени, пока недвижимость являлась собственностью продавца.
- Размера продажной стоимости.
Теперь поговорим об этих пунктах более подробно.
Еще не так давно, до принятия поправок к текст статьи, если квартира принадлежа хозяину три года и более, то её продажа не облагалась никакими дополнительными платежами по декларации.
С начала 2017 года это положение поменялось. Теперь срок владения недвижимостью увеличился в некоторых случаях до 5 лет.
Для каких категорий правила остались прежними?
- Выплаты рассчитываются по старой схеме, если квартира перешла к вам по наследству.
- Была принята в дар, причем только от близкого родственника (родители, бабушки и дедушки, братья и сестры).
- Досталась вам при осуществлении порядка приватизации.
- Стала собственностью в результате оформления договора ренты с пожизненным содержанием иждивенца.
Поэтому, если вы собираетесь осуществить продажу такой квартиры даже по переуступке прав, при условии, что вашей собственностью она была 3 года, а не 5, вы освобождаетесь от уплаты налога. Это касается только недвижимости категорий о которых говорилось выше.
Приведем два примера
Ситуация 1
Вы получили квартиру в наследство от своей матери, спустя 3 года жизни в ней, вы решили продать её. В таком случае, никаких средств не начисляется.
Ситуация 2
Когда-то квартира была приобретена вами у другого человека. Через 5 лет вы принимаете решение купить новую, а эту продать. И в этом случае вам не придется платить.
Заметим, что данные сроки не соответствуют календарным. Они представляют собой непрерывно следующие друг за другом месяцы, таким образом, время владения может начаться и в конце и в начале года.
Иногда понять, с какого именно числа квартира стала вашей бывает трудно. Но можете посмотреть в Свидетельство о праве собственности, там указана точная дата.
Теперь рассмотрим второй важный пункт.
Продажная стоимость. Она тоже поменялась. Раньше её рассчитывали, исходя из реальных средств, заплаченных за квартиру, что приводило к намеренному занижению оплаты и уменьшению суммы налога.
Вот подобная ситуация:
Жильё стоило 7 000 000 рублей. Продавец не собирался вписывать эту стоимость в декларацию, ведь тогда его бы ждала большая пошлина. Он заключает две сделки одна из них – купли-продажи квартиры всего на 1 000 000 рублей, чтобы не платить большие суммы, она и направлялась в Ростреестр, но до 2017 года. А вот вторая – договор о продаже на остальную сумму. Он оставался у собственника, и никто о нем не знал. Вот и вся хитрость, которая образовывала в экономике страны значительную брешь.
Теперь же в расчет берется КС. И начисления производятся двух видов
- оставляют ДС, если кадастровая, умноженная на 0,7 ниже неё;
- принимают КС с коэффициентом, если она выше договорной.
Иначе говоря, принимают максимальное значение.
Допустим, вы собираетесь реализовать жильё, которым владеете 2 года. Попробуем высчитать пошлину при продаже недвижимости в России в 2017 г. Учтем оба варианта.
Пример 1
ДС квартиры составляет 5 000 000 рублей, а КС – 10 800 000 руб.
Умножаем последнюю на коэффициент (0,7) и получаем 7 560 000 рублей. Эта сумма больше договорной стоимости, поэтому начисления пойдут из кадастровой.
Пример 2
Недвижимость оценена вами в 9 300 000, а КС равняется на миллион больше. При умножении на коэффициент мы получаем сумму в 7 2100 000. Таким образом, расчет начнется от ДС.
Последнее, что можно сказать об изменениях 2017 года, касается того, платится ли налог с продажи квартиры, которая считается единственным жильём?
В прошлом году ответ был бы отрицательным, но после внесения поправок этот пункт упразднили.
Если гражданин продал квартиру, нужно ли платить налог или можно его избежать?
Все ваши доходы подлежат обязательному декларированию. Поэтому полностью избавиться от этого вы не сможете. Однако в ваших возможностях несколько уменьшить сумму пошлины. И тут перед вами 2 прекрасных варианта:
- Оформить имущественный налоговый вычет.
- Урезать доход и расход по покупке недвижимости, которая была продана.
Итак, рассмотрим подробно первый способ.
После реализации жилья вы можете получить ИНВ. Это такая сумма, которая делает ваш доход меньше, когда происходит процесс расчета выплаты.
На данный момент – это 1 млн. рублей в год.
Получается, что мы платим налог в 13 процентов при продаже квартиры 2017 году, если её стоимость больше суммы этого вычета. А если нет, то и выплат никаких не производим.
Пример 1
Гражданин продаёт квартиру после 1 года владения. Её цена – 3 млн., руб. Делаем из неё законный вычет – сумму, не облагаемую пошлиной при продаже квартиры, и получаем 2 млн., рублей. Пошлину в этом случае платим.
Пример 2
Недвижимость продаётся за 970 000 рублей, после вычета остаётся ничего. Никаких отчислений платить не надо, сколько бы эта жилплощадь ни была у вас во владении.
Если недвижимость является собственностью нескольких человек, то ИНВ делится ровно по их долям. Это работает только при условии, что решение о продаже общее. В ином случае каждому предоставляется личная сумма вычета.
Рассмотрим подобный случай:
Два человека являлись хозяевами квартиры, им принадлежит ровно по половине площади в ней. При продаже выяснилось, что ДС больше КС, поэтому она и будет учитываться при начислении обязательных выплат.
Ситуация 1
Жилплощадь продаётся как один объект по одному договору.
Она была оценена владельцами в 2 800 000 рублей, получается, что доход каждого равен 1,4 млн., руб.
Теперь выясним, какими средствами облагается продажа квартиры в их случае. Просто вычтем из доли каждого половину ИНВ и получим доход по 900 000 рублей. Вот уже от этой суммы вычитаем 13% и выходит, что каждый из них должен заплатить по 117 000 р.
Ситуация 2
Эта же недвижимость реализуется по долям.
Цена каждой из них – 1,4 млн., руб. Тогда после вычета индивидуально из личного дохода получаем 400 000 р. После вычленения 13% из неё, видим, что налог составил 52 тыс., рублей.
Важно
При осуществлении продажи жилья, которое являлось вашим менее 3-х или 5-ти лет обязательно надо сдать заполненную декларацию в ФНС, есть ли выплаты или их нет. Иначе это будет грозить вам штрафом в размере от 1 тыс., рублей.
Рассмотрим второй случай уменьшения ставки
Если вы продаете недвижимость, то можете немного поменять в меньшую сторону сумму оплаты по декларации, вычтя из неё издержки на приобретение или ремонт этой квартиры. Главное предоставить документы, которые бы их подтверждали.
В таком случае все начисления пошлины будут осуществляться из разницы доходов и расходов.
Ситуация 1
Цена жилплощади 4,5 млн., руб. Владелец в своё время вложил в неё еще 3,6 млн., рублей. Разница составляет всего 900 000 р. Вычитаем с неё 13% и получаем сумму в 117 000 рублей.
Ситуация 2
Собственник оценил жильё в 2 000 000 рублей, а когда-то сделал в нем ремонт на 3 000 000 р. Получается, что мы можем определить, какой процент налога с продажи квартиры ему придется отдать. Ничего в этом случае платить не нужно.
Какой способ уменьшения налога самый эффективный?
Проанализировав все возможные виды решения этой проблемы, можно сказать, что второй вариант выгоден только в том случае, когда вы покупали недвижимость по очень низкой цене и вкладывали в неё более 1 млн., рублей.
Во всех иных ситуациях удобнее применить вычет, ведь его плюс даже в том, что не потребуется прикладывать кипу подтверждающих расходы бумаг к декларации.
Внимание
Многие ошибочно полагают, что можно совмещать оба условия. Сначала вычесть 1 млн., рублей, а затем уменьшить на сумму расходов. Так делать нельзя! Придется выбрать что-то одно.
Мы разобрали с вами основные положения нового закона о начислении налога на любую недвижимость в России, которые вступили в действие с начала 2017 года. Проанализировали возможности уменьшения ставок по ним и показали все случаи на простых и понятных примерах. Надеемся, что информация, представленная в данном материале, станет для вас действительно полезной.
