Распоряжение недвижимым имуществом в долевой собственности

Содержание

• Долевая собственность на квартиру: что это такое, особенности пользования
• Как продать квартиру в долевой собственности
• Как продать часть квартиры в долевой собственности: специфика и действия
  • Как продать часть дома в долевой собственности
  • Как разделить общую долевую собственность

При долевой собственности помещение принадлежит в определённых частях нескольким лицам. Какие особенности в пользовании, владении и распоряжении помещением это подразумевает? Рассмотрим ниже.

Долевая собственность в правах и обязанностях мало чем отличается от индивидуальной собственности. К правам относятся:

• Право пользования недвижимым имуществом;
• Право владения;
• Право распоряжения долей с помощью продажи, залога, завещания, дарения;
• Преимущественное право приобретения доли.

К обязанностям относятся:

• Оплата издержек по содержанию имущества;
• Оплата налогов и сборов;
• Оплата других платежей, связанных с использованием имущества.

Долевая собственность на квартиру: что это такое, особенности пользования

Квартира может принадлежать как одному человеку, так и нескольким. Когда собственников два и более, каждому принадлежит определённая часть, мы имеем дело непосредственно с долевой собственностью.

Когда квартира принадлежит нескольким лицам в определённых долях в праве собственности, то пользование имуществом происходит согласно их соглашению между собой.

Пример

Мария, Антонина и Владислав имеют по 1/3 доли в праве собственности на 3-х комнатную квартиру. Между собой они условились, что Мария живёт в самой большой комнате, являющейся проходной, а Владислав и Антонина в изолированных маленьких комнатах. При этом каждый имеет право пользоваться кухней, ванной, уборной и общедомовым имуществом (подъездом, лестницей, придомовой территорией).

Это самая удобная ситуация, но зачастую жилищные условия не равнозначны, и участники долевой собственности не в состоянии найти общий язык в решении таких вопросов. При недостижении соглашения вопрос решается в суде.

Как продать квартиру в долевой собственности

Размен квартиры при долевой собственности имеет массу нюансов. Он должен происходить согласно соглашению абсолютно всех собственников жилого помещения. Порядок действий в таком случае следующий:

1. Собственники квартиры договариваются между собой о цене продажи.
2. Размещается различными способами объявление о продаже, находится покупатель.
3. Покупателю демонстрируются квартира, а также предоставляются на обзор и сверку правоустанавливающие документы (договор, по которому каждым из собственников была приобретена доля в квартире, свидетельство о регистрации права).
4. Составляется договор купли-продажи долей квартиры со всеми существенными условиями и акт приёма-передачи в необходимом количестве экземпляров (для регистрационного органа, каждого из продавцов и покупателей).
5. Подготавливается пакет бумаг для регистрации: выписка из домовой книги, копии паспортов продавцов и покупателей.
6. После подписания всех экземпляров договора сторонами весь пакет документов подаётся на регистрацию в Кадастровую палату, непосредственно в Управление Росреестра, или его посреднику – МФЦ.
7. После принятия документов на регистрацию выдаётся расписка с датой окончания оформления.
8. В указанный срок все стороны сделки забирают зарегистрированные договоры, помимо этого покупатель получает новое свидетельство о регистрации права, а продавцы забирают старое.

Бывают случаи, когда по причине неправильного оформления документов или иных обстоятельств государственный орган отказывает в регистрации договора или приостанавливает процедуру. В таком случае:

1. Заберите в регистрирующем органе письменно оформленный отказ или документ о приостановке.
2. Выясните причину.
3. По возможности устраните её.
4. Подайте в регистрирующий орган исправленные или дополнительные документы.

Продажа квартиры полностью, а не по долям – самая выгодная для собственника. Но не всегда уважаемые участники долевой собственности приходят к компромиссу по вопросу распоряжения квартирой. Тогда речь заходит о продаже доли квартиры в долевой собственности.

 

Как продать часть квартиры в долевой собственности: специфика и действия

Чтобы избежать в дальнейшем проблем и долгих хождений по судам, необходимо соблюсти все формальности продажи доли в праве общей долевой собственности.

Первое, о чём необходимо помнить – это преимущественное право покупки доли, которое имеют остальные участники собственности. Поэтому Вы должны:

1. Письменно сообщить остальным собственникам квартиры о намерении возмездно распорядиться своей долей.
2. В этом сообщении обязательно указать цену и условия продажи.
3. После получения письменного отказа в покупке доли от других собственников, или по истечении 1 месяца после получения ими сообщения при отсутствии действий по покупке доли, смело начинайте поиск постороннего покупателя.

Важно

Если Вы не выполните все эти условия или укажите неверную цену в извещении собственникам, они могут оспорить сделку по продаже вашей доли и перевести на себя права и обязанности покупателя.

Если Вы не поддерживаете связь с другими собственниками, можно отправить извещение о продаже доли с помощью заказного письма с уведомлением и описью на почтовый адрес. Срок, равный месяцу, начнётся после получения почтового отправления.

В другом случае вручите письменное сообщение о продаже лично, при этом лучше, чтобы получатель расписался на копии такого документа о вручении его в данном виде, поставив дату. После соблюдения указанных юридических процедур, успешного поиска покупателя, Вам необходимо приступить к оформлению документов, которые понадобятся для регистрации договора (подробнее о процедуре см. в разделе «Как продать квартиру в долевой собственности»).

Документы, доказывающие соблюдение права других участников на преимущественную покупку доли необходимы продавцу и покупателю, и вовсе не регистрирующему договор органу.

Хранить эти бумаги необходимо три месяца (срок, в который можно оспорить договор по основанию нарушения преимущественного права). Обратите внимание: срок идёт со дня, когда другим участникам собственности непременно стало известно, должно было стать известным о продаже.

Если Вы долгое время не собираетесь вселяться в приобретённую долю, приберегите документы о соблюдении всех формальностей!

Как продать часть дома в долевой собственности

Продажа доли дома в общей долевой собственности схожа по своему порядку с процедурой продажи доли квартиры, различия лишь в реквизитах объекта недвижимости, которые необходимо правильно оформить в договоре купли-продажи. Ошибка в документах приведёт к отказу государственного органа в регистрации сделки.

Как разделить общую долевую собственность

Обратите внимание

Повсеместно у собственников возникает вопрос, как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности. Сделать это можно по соглашению абсолютно всех собственников долей. Если компромисс не найден, раздел имущества происходит через суд.

Рассмотрим самые распространённые ситуации при выделении доли:

1. Выдел доли нельзя произвести без большого ущерба имуществу, находящегося в общей собственности. Тогда собственник имеет право истребование стоимости своей доли с других участников собственности. Если доля значительная, то требуется согласие собственника на такую компенсации, в обратном случае судебный орган может обязать участников выплатить сумму и без согласия.
2. Выделяемая часть имущества несоразмерна доли в собственности. Тогда выплачивается соответствующая денежная сумма, устраняющая данное несоответствие. Такая ситуация часто встречается и при разделе дома, и при разделе квартиры.