По данным аналитического центра IRN.RU, в мае 2012 года стоимость квадратного метра в Москве в среднем составляет 162 523 рублей. Соответственно, однокомнатная квартира (40 кв.м.) стоит порядка 6,5 млн рублей. Для многих россиян такая цена недоступна, даже с привлечением ипотеки.
«Газета.Ru» опросила аналитиков и участников рынка: как будут вести себя цены на недвижимость в ближайшей (полгода-год) и средней (три года) перспективе.
Оказывается, цены на недвижимость могут даже понизиться — по мнению ряда экспертов, это произойдет в случае, если экономическая ситуация в России и мире ухудшится. Если же все останется так же как есть, то рынок городского жилья ждет вялотекущий рост цен.
Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU«
Недвижимость в ближайшие годы окажется под воздействием противоборствующих факторов. С одной стороны, вливание денег в экономику (как в России, так и за рубежом) вызывает инфляцию, которая толкает цены вверх. С другой стороны, непростая макроэкономическая ситуация ведет к снижению инвестиционного спроса
(у инвесторов сейчас меньше денег, зато больше опасений, из-за чего многие предпочитают подождать). Обычные же покупатели жилья в настоящее время достаточно активны, естественный спрос высок. Однако при возникновении экономических неурядиц и они отложат решение жилищного вопроса до лучших времен.
В Москве, как известно, высокий спрос при ограниченном предложении. Поэтому снижения цен при нормальном развитии ситуации не предвидится — скорее всего, будет даже небольшой рост, способный отыграть инфляцию.
За год он может составить до 10−15%. Но этот сценарий возможен, только если экономика не принесет сюрпризов, а они очень вероятны. Однако в области ситуация обратная — предложение очень велико.
Поэтому в цене останутся качественные и ликвидные объекты, а в целом подмосковный рынок будет топтаться на месте, а возможна и коррекция цен вниз.
Если делать прогноз на период от года до 3 лет, цены не продемонстрируют существенного роста. По Москве рост опять же может быть не выше уровня инфляции (а в отдельные периоды и ниже него). Вряд ли цены превысят отметку в $ 6000, скорее останутся ближе к нынешнему уровню. В Подмосковье не стоит ожидать роста цен даже на уровне инфляции (за исключением отдельных районов и объектов), они могут и просесть.
Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимость»
По моим оценкам, первичное жилье в Москве к концу года подрастет как минимум на 12−14%. На рынке вторичного жилья также будет наблюдаться удорожание, но более умеренными темпами — на уровне 5−10% за год.
В «хрущевках», 9−12- этажных домах старой постройки цены будут расти и того меньше — не более 3−5% год.
Такие объекты изношены морально и физически, уступая более современному и комфортному жилью. Что касается долгосрочной перспективы, то вполне возможно (при отсутствии каких-либо экономических потрясений или крупных событий), что рынок будет развиваться по такому же сценарию.
Добавлю, любое крупное потрясение может привести к росту инвестиционных сделок, вследствие чего произойдет увеличение спроса на недвижимость и, соответственно, повышение цен. Квадратные метры были и остаются одним из самых надежных активов для сбережения денежных средств.
Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»
Поступательный рост ценового уровня на первичном рынке в Москве продолжается уже более двух лет. Прежде всего это связано с серьезным сокращением числа строящегося и реализуемого в столице жилья, особенно массовых ценовых сегментов, при сохраняющемся высоком спросе на квартиры в Москве, в том числе и со стороны жителей других регионов РФ. При сохранении текущих правил игры и экономического фона мы ожидаем годового роста цен на первичном рынке Москвы порядка 5−7%. Однако уже в настоящее время обсуждается пересмотр и возможная отмена выданных ранее ГПЗУ по различным проектам строительства. Если это произойдет, то может серьезно повлиять на планы застройки в Москве, еще больше сократив число новых проектов и, как следствие, вызвать серьезное повышение цен (выше показателя, прогнозируемого в сегодняшних тенденциях). К тому же на изменение картины строительства жилья повлияет и проект расширения границ столицы.
По итогам года при сохранении текущей экономической конъюнктуры ожидается рост средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья порядка 15%.
В долгосрочной перспективе цены на квартиры в Москве, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья будут продолжать расти, так как предпосылок к их снижению в настоящий момент не наблюдается. Квартиры в Москве — абсолютная ценность, спрос на которую предъявляет вся Россия.
Снижение цен может быть достигнуто в основном только за счет развития инфраструктуры пригородов столицы и создания там конкурентных проектов.
Попытки это осуществить и происходят сейчас в рамках проекта по расширению Москвы. Ведь с учетом жилья, расположенного на новых территориях, средние ценовые показатели по столице неминуемо снизятся.
Наталья Соломонова, генеральный директор «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»)
На сегодняшний день ситуацию на рынке жилой недвижимости можно охарактеризовать как период восстановления. Цены на жилье постепенно растут на фоне растущего спроса. Тем не менее нет никаких предпосылок для резкого роста цен — рынок стабильно пополняется новым предложением.
В связи с этим до конца года ситуация на рынке навряд ли кардинально изменится. Положительная динамика всех ключевых показателей рынка (спрос, предложение, цены) в ближайшее время сохранится. Летнее затишье, традиционное для данного периода, сменится осенним ростом активности покупателей.
Что касается более дальней перспективы (три года), то здесь достаточно сложно прогнозировать — слишком быстро иногда принимаются решения, способные серьезно повлиять на рынок, как, например, запрет строительства в центре города, расширение Москвы и т. д. Кроме того, экономическая ситуация в стране и мире также может серьезно сказаться на векторе развития рынка недвижимости, как это было осенью 2008 года. При условии отсутствия каких-либо радикальных изменений, рынок жилья будет развиваться стабильно с ежегодным ростом цен на уровне 10−15%.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»
Есть два вариант развития событий: нейтральный и пессимистичный. На прошлой неделе цена на нефть снизилась до максимально низкого с начала года уровня — 106,8 долларов за баррель. Для стабильности рынка очень важно, чтобы стоимость черного золота не опустилась ниже отметки в 100 долларов, которая является психологическим рубежом и за которой может последовать более стремительное проседание котировок.
Этот сценарий может спровоцировать волну негативных настроений в обществе, в результате чего продавцы начнут активнее выставлять на продажу объекты, а покупатели просто уйдут с рынка в ожидании более стабильных времен. Как следствие, цены на недвижимость поползут вниз.
Однако наиболее вероятный вариант — нейтральный, по которому события развиваются в настоящий момент. С конца прошлой недели цена на нефть показывает небольшую положительную динамику, являющуюся следствием коррекции после снижения. Аналогичные скачки уже случались на рынке в декабре и сентября прошлого года. При таком сценарии на рынке недвижимости сохранится та же ситуация, что и в последние 2 года. То есть мы будем наблюдать колебательную динамику то вверх, то вниз, как спроса, так и предложения.
Годовой рост цен будет сохраняться на уровне или чуть выше инфляции — 6−10%.
По нашим прогнозам, такое положение может сохраниться на ближайшее десятилетие, пока в мировой экономике не начнут происходить конструктивные изменения, которых мы до сих пор не наблюдаем.
Юрий Кочетков, ведущий аналитик Domgeo.ru
В Москве существует вполне четкая перспектива роста цен — как в плане краткосрочного периода на осень, так и относительно долгосрочного периода в пределах одного-трех лет.
До конца года мы планируем до 10% прирост рублевых цен.
Это связано, в первую очередь, с сохраняющимся низким уровнем поставок новостроек, которые в последнее время перестают конкурировать с вторичным рынком.
В пределах трех лет ситуация все же изменится для потребителя к лучшему. В данный момент в столице ведется работа по выводу на рынок новых проектов, что сделает ситуацию с ценами более благоприятной для покупателя.
Темпы роста цен снизятся за счёт увеличения предложения на рынке жилья — из-за появления в продаже так называемых «собянинских новостроек».
Принципиальной разницы в росте цен между «первичкой» и «вторичкой» не ожидается: ситуация по соотношению достаточно стабильная. Резкие изменения могут быть вызваны исключительно макроэкономической ситуацией, ведь рынок недвижимости вторичен по отношению к экономике. Поэтому для адекватного понимания ситуации важно смотреть не только на трехлетний прогноз, но и на то, что происходит в европейской и общемировой экономике.
Люция Луцкова, руководитель отдела исследований холдинга «МИЭЛЬ»
Если в 2011 году ценовая ситуация на рынке жилья Москвы оценивалась как достаточно стабильная — рост цен за год не превысил показатели инфляции, то в течение 2012 года ценовой прирост, по итогам 2012 года, может составить 10−12%.
В то же время, присоединение к столице новых территорий со второй половины 2012 года приведет к изменению структуры предложения рынка жилья — как первичного, так и вторичного, который пополнится объектами с низкой ценой, что отразится на среднем ценовом показателе. По нашей оценке, на присоединяемых городских территориях цены на квартиры будут расти более высокими темпами — как результат увеличения спроса.
В дальнейшем ценовая ситуация будет коррелировать с темпами развития городской инфраструктуры, объемов строительства жилья и появлением рабочих мест.
Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»
В течение года вероятней всего рынок новостроек столицы ожидает стабильный, но небольшой рост цены предложения, в том числе и за счет дефицита новых объектов. В экономклассе в ближайшие годы в виду освоения новых площадок за МКАД будет наблюдаться рост числа объектов комплексной застройки. Цена данных предложений хотя и будет ниже, чем в том же Чертаново, но все же будет подтягиваться к столице в силу нового московского статуса и планов по строительству станций метро и более развитой инфраструктуры. То есть самые известные столичные районы за МКАД (Переделкино, Солнцево и т. д.) будут приближаться по цене к спальным районам Москвы.
А в виду того, что в пределах МКАД не много новых строительных площадок, популярность проектов в новых районах будет только увеличиваться, что также повлияет на рост цен.
Но в то же время, в текущем году, рынок навряд ли ждут особые перемены, так как освоение новых районов пока ведется не столь интенсивно. Поэтому средняя цена кв.м. вероятней всего будет повышаться в районе 1−2% в месяц. Вероятней всего 2012 год также будет относительно спокойным для рынка вторичного жилья, конечно, в случае общей экономической стабильности.
Что касается более долговременного прогноза, то если не будет существенных экономических потрясений, то сценарий развития рынка недвижимости столицы навряд ли кардинально изменится в ближайшие 1,5−2 года.
Но в долгосрочной перспективе на рынок недвижимости России будет оказывать влияние нестабильность экономики в Евросоюзе. То есть рыночные колебания, как роста, так и падения, будут отмечаться на рынке чаще.
