Фактически все последние 15 лет московская недвижимость дорожала — с небольшими перерывами на кризисы и т. п. Однако то, что происходит сейчас, является не столько кризисом в классическом понимании этого слова, когда сначала все неадекватно раздулось, потом пузырь схлопнулся и затем вновь возобновился рост, а переходом в новую экономическую и геополитическую реальность. И в этой новой реальности московские квадратные метры могут не только прибавлять в цене, но и дешеветь — точно так же, как и в других городах и странах. Поэтому если есть желание вложить деньги в недвижимость, то покупать квартиру надо с прицелом на сдачу в аренду, а не в расчете на спекулятивную перепродажу, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире радио «Столица FM».
Инвестиционный потенциал недвижимости перешел в сберегательный
Цены на недвижимость в Москве были обязаны своим почти непрерывным ростом в течение полутора десятков лет в основном притоку средств из-за рубежа, главным образом из стран Евросоюза. Однако падение цен на нефть, возвращения которых на уровень $ 100 за баррель в обозримом будущем не прогнозируют даже самые оптимистичные аналитики, и западные санкции против России — быстро отменять их явно никто не собирается — отрезали отечественную экономику и, в частности, рынок недвижимости от источника дешевой ликвидности. Эпоха шальных денег и обеспеченного ими постоянного роста цен на квадратные метры подошла к концу.
«Мы привыкли к реальности, в которой недвижимость почти всегда дорожала. Но в мировой практике есть немало примеров обратного. Взять хотя бы Японию», — отметил эксперт.
Однако новые условия существования рынка недвижимости не означают, что недвижимость полностью утратила привлекательность как инвестиционный актив. Просто теперь, когда роста цен никто не гарантирует, недвижимость может быть интересна в качестве инструмента не для преумножения, а для сбережения капитала и как источник небольшого, но постоянного дохода — от сдачи в аренду.
Новостройки
«Единственный сегмент, где можно надеяться на существенный прирост стоимости самого актива, — это жилье на стадии строительства. Не за счет общерыночного роста цен — его нет, а потому, что квартира в новостройке всегда растет в цене по мере повышения этапа готовности дома, так как полуфабрикат превращается в готовый продукт», — пояснил Олег Репченко.
Таким образом, чем раньше инвестор войдет в проект, то есть купит квартиру, тем больше он сможет заработать, продав недвижимости после завершения строительства дома. Возможностей для выгодной покупки сейчас много: застройщики в борьбе за поредевших покупателей предлагают скидки до 15−20−25%, машино-места в подарок и другие приятные бонусы. Некоторые девелоперы на старте проекта продают часть квартир по ценам существенно ниже рынка — чтобы заместить деньгами дольщиков подорожавшее проектное финансирование. (См. «Снижение ключевой ставки ЦБ: идти в банк за выгодными кредитами еще рано»; «Новостройки в Москве и Подмосковье: со скидками до 25% и в ипотеку от 7% годовых«.)
«На рынке сейчас работают компании, пережившие кризис 2008—2009 гг., они адекватно оценивают уровень платежеспособности своих клиентов, готовы снижать маржу и даже временно поработать в ноль», — отмечает руководитель IRN.RU.
Однако надо всегда тщательно взвешивать риски, которые стоят за «сладкими» предложениями. Риск недостроя существует даже на растущем рынке, а когда экономика в кризисе, вероятность возникновения финансовых проблем у застройщика и, как следствие, затягивания сроков строительства возрастает многократно. Если стройка продлится пять лет, то, даже если квартиру удастся в итоге перепродать с 20-процентной прибылью, это вряд ли устроит инвестора.
Апартаменты
Апартаменты (жилье с нежилым статусом) на стадии строительства — потенциально еще более доходный, но и более рискованный актив для инвестиций. Апартаменты точно так же, как и новостройки, могут сдать в эксплуатацию с большой задержкой или не сдать вообще — если девелопер обанкротится. Но, будучи с юридической точки зрения нежилыми помещениями, апартаменты стоят на 15−20−30% дешевле новостроек аналогичного качества и локации, при этом сдать в аренду их можно примерно за те же деньги, что и квартиры — арендаторам обычно не очень важен официальный статус недвижимости.
Однако расходы собственника на содержание апартаментов будут значительно выше, чем обычных квартир — как в плане коммунальных платежей, так и налогов (см. «Апартаменты в Москве: инвестиции не так уж выгодны»). Для примера: налог на имущество физических лиц для апартаментов в Москве по действующему законодательству составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта, а для квартир — 0,1 — 0,3%. Ставка 2% применяется только в отношении суперэлитного жилья стоимостью свыше 300 млн руб. И даже если в ближайшем будущем власти узаконят апартаменты, сделав их подвидом жилой недвижимости, совсем не факт, что налоги существенно снизятся. Во всяком случае, законопроект о статусе апартаментов, разработанный Фондом «Институт экономики города» по заказу московских властей, предусматривает повышенные ставки налогооблажения апартаментов по сравнению с квартирами в многоквартирных домах (см. «Апартаменты могут сделать жильем, но второго сорта»).
С другой стороны, в рамках антикризисных мер московское правительство предоставило девелоперам возможность перевода проектов с офисами и апартаментами на начальных этапах реализации в жилье через пересмотр градостроительного плана земельного участка (см. «Кризис заставляет власти смириться с апартаментами»). То есть, купив апартаменты, можно в итоге оказаться собственником полноценного жилья — если очень-очень повезет.
«Это вариант для любителей игры в орлянку — прибыльный, но очень рискованный. Дальше — только казино в Монте-Карло», — подчеркнул эксперт.
Офисы
Ставки аренды на офисы выше, чем на жилье, но именно офисный рынок сильнее всего пострадал от кризиса. За последние годы в Москве было введено очень много новых бизнес-центров — российская столица привлекала девелоперов как точка притяжения капиталов со всего СНГ. Однако из-за кризиса и санкций уровень деловой активности в столице упал и вряд ли восстановится в ближайшие год-два. В настоящее время объем предложения офисов в Москве значительно превышает спрос: в классе, А пустует примерно 30% площадей, а ставки аренды снижаются не только в долларах, но и в рублях. И, по-видимому, будут снижаться и дальше, резюмировал эксперт.
Цены на новостройки в Москве
| Проект | Расположение | ГК | Цена за квартиру |
|---|---|---|---|
| Дом «Достижение» | Москва, Северо-Восточный округ, район Марфино | 2 кв. 2023 г. | от 11 930 000 руб. |
| Nagatino i-Land | Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк | 4 кв. 2024 г. | от 18 096 775 руб. |
| Hide | Москва, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская | 1 кв. 2023 г. | от 20 315 350 руб. |
| MOD | Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща | 4 кв. 2024 г. | от 13 707 825 руб. |
| Крылья | Москва, Западный округ, район Раменки, м. Мичуринский проспект | 4 кв. 2021 г. | от 25 045 122 руб. |
| Discovery PARK | Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино | от 26 664 876 руб. | |
| Voxhall | Москва, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая | 2 кв. 2025 г. | от 19 801 957 руб. |
| iLove | Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская | 4 кв. 2024 г. | от 15 597 600 руб. |
| AFI Park Воронцовский | Москва, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская | от 10 616 420 руб. | |
| Level Мичуринский | Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект | 4 кв. 2024 г. | от 10 290 900 руб. |
Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все Актуальные скидки на апартаменты в МосквеТаблицаКарта
| Проект | Расположение | Специальное предложение |
|---|---|---|
| Сити-комплекс Перец | Москва, Северо-Западный округ, район Митино, м. Пятницкое шоссе | Розыгрыш призов до 30.12.2021 |
| Residence Hall Шаболовский | Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Шаболовская | Новогодние скидки -10% |
| Легендарный квартал на Березовой аллее | Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический сад | Новогодние скидки на апартаменты до 15%! |
| Зорге 9 | Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская | В ноябре выгода до 1 282 490 руб. |
| Level Стрешнево | Москва, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская | Скидки до 1,2 млн руб. |
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
